Viele Eltern sagen irgendwann zu ihren Kindern: "Wir vererben dir mal unser Haus." Gut gemeint aber möglicherweise nicht die klügste Lösung. Denn es gibt eine Alternative, die steuerlich deutlich attraktiver ist und gleichzeitig mehr finanzielle Möglichkeiten eröffnet.
Das Problem mit Schenkung und Erbschaft
Wer ein Haus geschenkt bekommt oder erbt, zahlt - sobald der Freibetrag von 400.000€ pro Elternteil überschritten wird eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. Bei einem Haus im Wert von einer Million Euro können das schnell 22.000€ oder mehr sein.
Dazu kommt: Wohnen die Eltern weiterhin mietfrei im Haus, lässt sich dies steuerlich nicht absetzen. Weder Zinsen, noch Sanierungskosten, noch der Kaufpreis. Und der Freibetrag ist für die nächsten 10 Jahre aufgebraucht, weitere Übertragungen kosten also wieder Steuern.
Die Alternative: Das Haus einfach abkaufen
Klingt erstmal komisch, das Haus der eigenen Eltern kaufen, obwohl man es auch erben könnte. Aber der Unterschied ist erheblich: Keine Schenkungssteuer.
Da es sich um einen echten Kauf handelt, fällt keine Schenkungssteuer an. Auch die Grunderwerbsteuer entfällt bei Käufen innerhalb der Familie in gerader Linie.
Die Eltern bleiben als Mieter wohnen. Sie zahlen monatlich Miete und du verwendest diese Miete direkt für deine Kreditrate. Das Geld bleibt in der Familie, die Eltern wohnen weiterhin im gewohnten Zuhause.
Steuerliche Vorteile. Als Vermieter kannst du Zinsen, Kaufpreis, Sanierungs- und Instandhaltungskosten steuerlich absetzen. Das ergibt je nach Situation eine Steuerrückerstattung von rund 2.400€ pro Jahr.
Bessere Bonität. Die Immobilie dient als Sicherheit bei der Bank, die Mieteinnahmen verbessern dein Kreditprofil und du hast eine solide Basis für weitere Investments.
Der Freibetrag bleibt erhalten. Deine Eltern können dir zukünftig noch bis zu 800.000€ steuerfrei schenken, weil der Freibetrag durch den Kauf nicht angetastet wurde.
Wichtig: Auf den Kaufpreis achten
Wer das Haus zu günstig kauft, riskiert, dass das Finanzamt den Deal als getarnte Schenkung wertet und dann doch Schenkungssteuer anfällt. Deshalb: Das Haus vor dem Kauf unbedingt von einem Gutachter schätzen lassen und den Kaufpreis nah am Marktwert ansetzen.
Fazit
Beide Wege: Schenkung und Kauf, führen zum selben Ergebnis: Das Haus gehört dir. Aber der Kauf holt steuerlich deutlich mehr raus, lässt den Freibetrag unangetastet und schafft gleichzeitig eine solide finanzielle Basis.
Wichtig: Das ist ein komplexes Thema mit steuerlichen und rechtlichen Fallstricken. Lass dich vor einer Entscheidung unbedingt von einem Steuerberater oder Notar beraten.
